De fiscus en de exploitatie van uw recreatiewoning

Onze vooruitstrevende visie op úw vrije tijd

Koopt u bij New Port Leisure een recreatiewoning? En gaat u deze exploiteren voor de huuropbrengsten? Dan kan de fiscus u voor de omzetbelasting als ondernemer aanmerken.

Om aangemerkt te worden als ondernemer moet u onder andere een BTW-nummer aanvragen bij uw regionale belastingkantoor. Gebruikt u de recreatiewoning alleen voor uzelf, dan bent u géén ondernemer in de zin van de omzetbelasting. Pas zodra u de woning minimaal 140 dagen per jaar daadwerkelijk verhuurt via een professionele verhuurorganisatie, neemt de belastingdienst aan dat u ondernemer bent.

19% BTW bij levering vakantiewoning.

Bij de aankoop van uw nieuwe recreatiewoning betaalt u altijd omzetbelasting. Onder nieuwe woning verstaat de fiscus een woning waarvan de levering plaatsvindt tijdens de bouw of uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikname. Wanneer u de recreatiewoning laat verhuren door een professionele verhuurorganisatie, kunt u de BTW terugvorderen. Als u de woning, naast verhuur, ook voor eigen gebruik aanschaft is niet alle voorbelasting terug te vorderen. De aftrek van voorbelasting wordt dan berekend in de verhouding tussen de perioden waarin de woning is verhuurd en de perioden van privé-gebruik. Perioden van leegstand worden in deze berekeningen niet meegenomen. U biedt de woning immers wel aan voor de verhuur. Is de woning meer dan twee jaar in gebruik (verhuur) en de woning wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar, dan vindt er een BTW belaste levering plaats. Een voorwaarde is wel dat de verkoper en de koper ondernemers zijn voor de omzetbelasting. Door het opteren voor belaste verkoop wordt de terugbetaling van omzetbelasting vermeden. De herzieningsperiode van tien jaar gaat opnieuw in. Wanneer eenzelfde eigenaar tien jaar lang opteert, zal de BTW na tien jaar niet meer van toepassing zijn en hoeft er geen BTW belaste verkoop plaats te vinden. De BTW is dan "betaald".

Recent is een nieuwe mogelijkheid ontstaan.

Sinds juni 2008 is er ook een andere mogelijkheid: de overdracht van een algemeenheid van goederen. Als aan artikel 31 Wet op de omzetbelasting 1968 wordt voldaan kan het optieverzoek belaste levering achterwege blijven. Van een algemeenheid van goederen bij de overdracht van een onroerende zaak en aanverwante contracten is sprake indien:

• Met de onroerende zaak een autonome economische activiteit kan worden uitgeoefend (te weten het exploiteren van de onroerende zaak door middel van verhuur).
• De verkoop niet valt aan te merken als de verkoop van een goed zonder meer (zoals de verkoop van een voorraad producten).

Uw voordeel hiervan is dat de herzieningstermijn niet opnieuw begint.

Omzetbelasting (6% BTW) over de huuropbrengsten.

De door eigenaar (ondernemer) ontvangen huurinkomsten zijn belast met BTW. Dit is een heffing van 6% (laagtarief). Deze BTW dient u af te dragen aan de fiscus, tenzij u gebruik kunt maken van de kleine ondernemersregeling. Deze kunt u lezen op de site van de belastingdienst.

Verhuur is momenteel fiscaal zeer aantrekkelijk

De fiscale voorwaarden voor de verhuur van uw recreatiewoning zijn op dit moment in Nederland zeer aantrekkelijk. In het geval van verhuur van de tweede woning kunt u op basis van een aantal voorwaarden restitutie van de omzetbelasting (19% BTW) aanvragen. De restitutie van de BTW over de koopsom van het perceel en de recreatiewoning wordt bij aankoop door de belastingdienst bekeken over een periode van tien jaar. In het geval dat u de recreatiewoning voor verhuur ter beschikking stelt op basis van een verhuurovereenkomst, ontvangt u restitutie van het gehele bedrag aan omzetbelasting. Indien u na zes jaar besluit de recreatiewoning uit de verhuur te nemen, dient u 40% van de ontvangen BTW weer terug te betalen. Als norm houdt de belastingdienst aan dat de recreatiewoning 140 dagen per jaar ter beschikking van de verhuurorganisatie gesteld dient te worden.

Kleine ondernemersregeling

Voor kleine ondernemers bestaat een financiële tegemoetkoming. Een ondernemer wordt als kleine ondernemer aangemerkt als hij na aftrek van de voorbelasting minder dan € 1.883,- aan omzetbelasting moet afdragen. Is het af te dragen bedrag minder dan € 1.345 dan hoeft niets afgedragen te worden. Ligt het af te dragen bedrag tussen de € 1.345 en de € 1.883,- dan mag 2,5 keer het verschil tussen € 1.883,- en de af te dragen omzetbelasting in mindering worden gebracht op het af te dragen bedrag. De vermindering kan echter nooit meer bedragen dan de af te dragen omzetbelasting. Let wel op, de kleine ondernemersregeling geldt per ondernemer. Een ondernemer die meer dan één bedrijf heeft moet voor de toepassing van de kleine ondernemersregeling de gezamenlijke omzetbelasting in aanmerking nemen. Om te weten te komen in hoeverre u in aanmerking komt voor deze regeling kunt u het beste contact opnemen met een belastingsadviseur of accountant. Uw persoonlijke situatie is daarom van invloed om te ontdekken in hoeverre u in aanmerking komt voor deze regeling.

Overdrachtsbelasting

Bij de overgang van het eigendom van een onroerende zaak is in principe overdrachtsbelasting verschuldigd, ook bij een BTW belaste levering. Als de koper koopt onder de conditie kosten koper (k.k.) dan zal de koper de overdrachtsbelasting moeten betalen. Wordt gekocht met de conditie vrij op naam (v.o.n.) dan betaalt de verkoper de overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting bedraagt 6% van de koopsom.

Inkomstenbelasting

In Nederland wordt een tweede woning belast in box 3. Voor box 3 geldt een vrijstelling van circa € 20.315,- per persoon of € 40.630,- in een huwelijk. Ligt het vermogen hoger dan deze vrijstelling dan betaalt u 1,2% vermogensrendementsheffing over het meerdere.